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Os passos necessários à aquisição de um imóvel

Os passos necessários à aquisição de um imóvel Edit Text

DOCUMENTAÇÃO
Licença de Habitação

Documento emitido pela Câmara Municipal autorizando que uma casa seja habitada, após ter sido verificado que reúne as condições exigidas para o efeito (segurança, salubridade, dimensões, etc.) e está em conformidade com o projecto aprovado. O notário exige a apresentação deste documento quando da formalização do contrato promessa e da escritura de compra e venda. Para este último efeito, quando o mesmo já tenha sido requerido, mas ainda não emitido, o que acontece em regra nos casos de imóvel acabado de construir (primeira transmissão), será substituído pelo alvará de licença de construção devendo, no entanto, o transmitente fazer prova de que a licença de utilização já foi requerida.

Na Câmara Municipal pode verificar:

1. se já foram emitidas licenças de contrução ou habitação.

2. no caso de aquisição de terreno para construção de futura habitação, se o terreno se situa em zona autorizada para construções urbanas, isto é, se foi emitido àlvará de loteamento, ou se em caso de terreno isolado se está em zona urbana ou urbanizável.

3. Caso o terreno tenha autorização para construção, quais as características da habitação que pode construir.

Caderneta Predial

É emitido pelo Serviço de Finanças e comprova a sua inscrição na matriz, identifica a sua localização, a composição, a área, o proprietário e o valor patrimonial tributável. Sempre que seja necessário efectuar um registo na Conservatória do Registo Predial é solicitada a apresentação da caderneta predial actualizada pelo Serviço de Finanças. A caderneta predial tem a validade de 1 ano.

Nos Serviços de Finanças pode verificar:

1. se a propriedade se encontra devoluta, isto é, livre de herdeiros com direitos de preferência ou inquilinos; .

2. Se o Imposto sobre Propriedades está em dia, no caso de compra de propriedade usada,ou se apropriedade responde pelo pagamentoi deste imposto.

Certidão de Teor

Documento que funciona como uma espécie de "bilhete de identidade" do imóvel e é emitido pela Conservatória do Registo Predial que certifica todos os registos efectuados em relação ao imóvel: localização, composição, proprietários, ónus, transmissões, etc.

Serviço público, dependente do Ministério da Justiça, onde é registada a informação essencial relativa aos bens imóveis (urbanos e rústicos), designadamente a sua localização e confrontações, a sua composição e a identificação dos sucessivos proprietários. Existem em todos os concelhos do país, sendo várias nas grandes cidades.

Na Conservatóira do Registo Predial pode verificar:

1. Se o vendedor é o verdadeiro proprietáro, ou seja, se tem a propriedade registada em seu nome.

2. Se não existem hipotecas ou penhoras a favor de terceiros. Em caso de hipoteca a entidade hipotecária terá que estar presente no acto de escritura pública com um documento de cancelamento de hipoteca, que em troca da quantia hipotecada entregará ao novo proprietário de modo a este poder fazer o cancelamento da hipoteca. Antes da escitura de venda, deverá ser verificado pela Conservatória do Registo Predial se o documento de cancelamento de hipoteca está correcto. Em caso de penhora o cancelamento da mesma terá que ser feita por ordem do tribunal após liquidação antecipada do montante penhorado.

3. Se a propriedade não está sujeito a usufruto de terceiros.Se estiver, no acto de escritura publica os usufrutuários terão que assinar o cancelamento do mesmo.

Documento de Reserva

Documento comprovativo, por um prazo préviamente combinado, do valor que o comprador entrega ao vendedor como prova de boa fé das suas intenções de realizar o negócio,tempo necessário para o promitente comprador obter confirmação bancária em caso de empréstimo.

Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Contrato onde ambas as partes prometem celebrar no futuro, a concretização do negócio, através de escritura pública ou documento particular, onde, além de outras condições, fica registado o primeiro valor (sinal) entregue pelo promitente comprador ao dono da propriedade.

Este documento regula os direitos e deveres das partes e as condições estabelecidas no negócio durante o período que decorre até á realização do contrato definitivo (Escritura Pública)

O Contrato Promessa de Compra e Venda deve conter as seguintes cláusulas.

1. Identificação dos intervenientes, promitentes vendedor e comprador (nome, estado civil, profissão,residência,bilhete de identidade, nº fiscal, etc.)

2. Identificação da propriedade a transaccionar (local, nº de polícia ou confrontações, nº da descriação predial, artigo matricial, composição da propriedade, etc.)

3. Preço da transacção e forma de pagamento, incluindo o valor de sinal, dos reforços de sinal ou pagamento, e respectiva calendarização.

4. Indicação explicita de que a propriedade será vendida livre de ónus ou encargos.

5. O prazo máximo para celebração do acto de escritura pública, podendo ser acordado o pagamento de juros a uma determinada taxa, se o prazo for excedido por culpa de algumas das partes.

6. Fazer referência a empréstimo e prevendo, caso este não seja concedido a consequente restituição do sinal em singelo.

No caso de não cumprimento do CPCV por causa imputada ao promitente comprador, o vendedor tem o direito de fazer seu o sinal.

Caso o incumprimento do estipulado no contrato ocorra por causa imputada ao promitente vendedor, este é obrigado a pagar ao promitente comprador o dobro do valor do sinal, a titulo de indeminazação.

A lei estabelece que toda a quantia entregue ao promitente vendedor tem carácter de sinal, devendo o promitente comprador exigir sempre o recibo de todas as importãncias entregues.

Tenha presente que o contrato é um acordo entre as partes envolvidas.Nunca assine o CPCV sem analisar com muita atenção todas as claúsulas.

Ter acesso á minuta do CPCV com a devida antecedência para o poder analisar ou mostrar a um advogado ou solicitador.

Verificar se o prazo fixado é suficiente para tratar de toda a documentação. Informe-se no banco em caso de empréstimo, o tempo necessário para aprovar e preparar o contrato de empréstimo.

Tentar estabelecer o tempo máximo que for possível para salvaguarda de alguns atrasos que possam surgir com a obtenção da documentação necessaria.

Aconselhar-se com o agente imobiliário quanto ao tempo de registos na Conservatória do Registo Predial.

Contrato de Empréstimo

Contrato em que fica registado o acordo estabelecido entre o banco (mutuante) e o seu cliente (mutuário) relativo a um financiamento e onde se especificam todas as suas condições (montante, prazos, taxas de juro, etc.). Pode tomar a forma de escritura pública ou documento particular.

Com base no valor da propriedade a adquirir, e valores de rendimento, o banco dará uma resposta rápida das condições de empréstimo caso o banco admita viabilidade.

Seguidamente terão que ser entregues vários documentos ao banco, como plantas da propriedade, documentos de identificação dos proponentes, comprovativos dos rendimentos, e da composição do agregado familiar.

O banco procederá á avaliação da propriedade e dará uma reposta definitiva sobre a concessão de crédito.

No caso de crédito para construção, ampliação ou remodelação, deverá ser entregue adicionalmente alvará ou licença de construção, o projecto aprovado, e o orçamento das obras a realizar.

Registo Provisório de Hipoteca

Anotação na Conservatória do Registo Predial da constituição de uma hipoteca sobre uma propriedade. Para obtenção de um empréstimo de habitação, efectua-se previamente um registo provisório de hipoteca que é convertido em definitivo após a assinatura do contrato de mútuo e hipoteca. O registo provisório, se entretanto não for convertido, caduca ao fim de seis meses.

Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Imposto a pagar de uma só vez antes da escritura e incide sobre o maior dos seguintes valores: o valor do acto ou do contrato ou o valor patrimonial tributário.(Mais detalhes em IMPOSTOS)

Contrato por Documento Particular

Documento que regula a compra e venda de um imóvel destinado a habitação, através de um empréstimo concedido por uma instituição bancária autorizada. Esta modalidade substitui a escritura pública na compra com recurso a crédito, dispensando a intervenção do notário público.

Escritura Pública

Acto (contrato) pelo qual se transmite o bem de um proprietário para outro através de um documento escrito e assinado por ambas as partes perante o notário ou o seu representante. É prática corrente que, neste acto, o vendedor receba o valor em dívida através de cheque visado, transferência bancária ou dinheiro. De acordo com a lei, a compra e venda de imóveis está sempre sujeita a escritura pública. O contrato por documento particular constitui a única excepção.

O Notário é uma entidade pública dependente do Ministério da Justiça que tem por missão realizar certos actos e contratos ou verificar as condições legais dos mesmos, nomeadamente a compra e venda de imóveis e a constituição de hipoteca, as quais estão sujeitas a escritura pública.

Registo de Aquisição

Anotação na Conservatória do Registo Predial da aquisição de determinado imóvel e respectiva transmissão de propriedade, assim como registo de cancelamento de hipoteca com documento fornecido pela entidade hipotecária.

Recorda-se que em caso de penhora o registo do cancelamento da mesma é feito antecipadamente antes do acto de escritura pública, por ordem do tribunal.

Registo na Matriz Predial

Registo efectuado no Serviço de Finanças onde consta,designadamente, a composição e a área do prédio, o seu valor patrimonial tributário e a identidade dos proprietários e usufrutuários, se os houver. Um prédio está "omisso" na matriz, se não existir o seu Artigo Matricial. Edit Text

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Sisa
Alterado por D.L. n.º 287/2003 para Imposto s/ Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
Imposto s/ Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
Imposto a pagar de uma só vez antes da escritura e incide sobre o maior dos seguintes valores:o valor mencionado no acto ou o contrato ou o valor patrimonial tributário.
Se não houver lugar a isenção deste imposto, o seu pagamento pode ser efectuado em qualquer Serviço de Finanças, antes da realização da escritura de compra e venda.
Deverá guardar o comprovativo do pagamento passado pelas Finanças, pois ser-lhe-á solicitado quando da marcação da escritura.

(*) A partir de Janeiro de 2004, a liquidação do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis (IMT) é provisória e incide sobre o maior dos seguintes valores: o constante do acto ou do contrato ou o valor patrimonial tributário.
A liquidação poderá ser corrigida posteriormente pela Administração Fiscal, se o valor que resultar da avaliação a efectuar nos termos do novo Código do Imposto sobre Imóveis (CIMI) for superior ao valor que foi considerado na escritura de compra e venda.
A declaração para efeitos de pagamento do imposto pode ser apresentada em qualquer Serviço de Finanças. Os prédios já inscritos na matriz serão objecto de avaliação geral com base nos critérios definidos no novo Código do Imposto sobre Imóveis (CIMI), a ocorrer durante os próximos 10 anos.
É dada prioridade na avaliação aos imóveis transmitidos a partir de 1 de Janeiro de 2004. Conforme o previsto no Dec.-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, que criou o novo Código do Imposto sobre Imóveis (CIMI), o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos foi corrigido automaticamente a 31 de Dezembro de 2003 para produzir efeitos a partir de 2004.
Quanto aos prédios urbanos não arrendados a actualização foi efectuada com base nos coeficientes de desvalorização da moeda, publicados através de Portaria n.º1 337/2003, de 5 de Dezembro.
No caso de prédios arrendados até 31 de Dezembro de 2001 e que se mantivessem nessa situação em Setembro de 2003, a correcção foi feita com base na multiplicação da renda anual pelo factor 12, prevalecendo este valor se for inferior ao apurado conforme o parágrafo anterior.
Nos termos do CIMI, o valor patrimonial dos prédios urbanos é actualizado trienalmente com base em factores correspondentes a 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda fixados anualmente por portaria do Ministro das Finanças para efeitos dos impostos sobre o rendimento.

(*) para quaisquer imóveis, desde que sejam adquiridos por entidades residentes nos territórios constantes da lista de paraísos fiscais, aprovada pelo Ministério das Finanças.
O IMT incide também sobre a celebração de CPCV em que seja previsto no contrato que o promitente comprador pode ceder a sua posição a terceiro, e sobre a cessão de posição contratual prevista em CPCV. Não incidindo o IMT mais do que uma vez sobre a mesma transmissão de imóvel, existem normas específicas para a sua liquidação (que deve ser efectuada antes da celebração do CPCV ou da cessão).
No caso de troca de imóveis, a base de tributação é a diferença declarada de valores ou a diferença entre os valores patrimoniais dos imóveis objecto da troca, se esta for superior àquela.
Refira-se ainda que a realização da escritura por valor inferior ao valor verdadeiro do negócio, além de constituir uma infracção fiscal, dará ao Estado (através das autarquias ou outras entidades públicas) o direito de adquirir o imóvel nas condições descritas na escritura, ou seja, adquirindo o imóvel ao seu recente comprador, pelo preço que consta na escritura. Este direito já foi exercido por algumas Câmaras Municipais.

Valor Patrimonial Tributário
Valor atribuído à habitação ou imóvel e que se encontra inscrito na matriz predial urbana. É averbado na Caderneta Predial pelo Serviço de Finanças e serve de base para calcular o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Contribuição Autárquica
Alterado por D.L. n.º287/2003 para Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
É uma taxa paga às entidades municipais da zona onde se localiza a habitação e que é calculada com base numa percentagem do valor mencionado na matriz predial. Este valor pode não coincidir com o valor actual da habitação, pois aquele registo só é normalmente actualizado por altura das eventuais escrituras de compra e venda. Pagamento a ser efectuado na Repartição de Finanças da área onde se localiza o imóvel.
Imposto municipal anual, que incide sobre o valor patrimonial tributário da habitação. A habitação própria permanente pode ser isenta deste imposto por um período de 3 a 6 anos, consoante o seu valor patrimonial tributário devendo ser efectivamente afecta àquele fim no prazo de 6 meses após a escritura. Para este efeito, o proprietário deverá requerer essa isenção no Serviço de Finanças da área do imóvel, até ao termo dos 60 dias subsequentes àquele prazo.
Incide sobre o valor patrimonial mencionado na matriz predial dos prédios rústicos, urbanos ou mistos.

Pedir a isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
As casas para habitação permanente do agregado familiar e as que se destinem a habitação para arrendamento podem beneficiar de isenção deste imposto autárquico, por um período de 3 a 6 anos, consoante o valor patrimonial tributário do imóvel.
O novo proprietário dispõe de um prazo de 60 dias, após a realização da escritura, para requerer, no Serviço de Finanças da área do imóvel, a isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Na tabela estão indicados os períodos de isenção de Imposto sobre Imóveis, em função dos valores patrimoniais de prédios urbanos ou suas fracções autónomas, construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos, destinados a habitação permanente do seu proprietário ou agregado familiar.
O período de aquisição é contado a partir da data de aquisição ou de emissão da licença de utilização.

A Caderneta Predial deverá ser revalidada no serviço de Finanças a fim de ser averbado o novo Valor Patrimonial Tributário
Construção, aquisição ou benfeitoria em prédio ou suas fracções autónomas para fins de habitação, ao abrigo do Sistema Poupança Emigrante
Neste caso, o proprietário beneficia de um período de isenção durante o prazo de 10 anos.
IRS - Mais Valias
Estão sujeitos a tributação em sede de IRS (Categoria G: Incrementos Patrimoniais) os lucros obtidos com a venda do imóvel. O imposto deve ser pago pelo vendedor após a celebração da escritura de compra e venda.
Conforme estabelecido pelo artº 10 do Código do IRS, as mais-valias ou menos-valias deverão ser englobadas no âmbito do rendimento líquido apurado em termos de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS) na Categoria G do IRS em "Incrementos Patrimoniais" (redacção da Lei de Orçamento para 2001). Para efeitos de englobamento do rendimento, as mais-valias/menos-valias são apenas consideradas em 50%, afectadas ainda por um coeficiente de correcção monetária, estabelecido por Portaria pela tutela.
1. O produto da venda da habitação, no período máximo de 2 anos, for reinvestido na compra da nova habitação;
2. Tiver adquirido nova habitação no período antecedente de 12 meses a contar da data da venda da habitação actual;
3. O imóvel seja um prédio rústico, afecto a uma actividade comercial/ agrícola/ industrial, e tenha sido adquirido antes de 01/01/1989.
Imposto de Selo
Imposto a liquidar pelo comprador na altura da escritura, que recai sobre o valor de aquisição/escritura do imóvel (8 por mil) e sobre o valor do empréstimo disponibilizado pelo Banco. Neste último caso, o seu valor varia em função do prazo da operação. Assim, para as operações de 3 a 5 anos (exclusive), o valor a cobrar são de 5 por mil e para as operações iguais ou superiores a 5 anos o valor são 6 por mil.
Conforme estabelecido pelo artº 10 do Código do IRS, as mais-valias ou menos-valias deverão ser englobadas no âmbito do rendimento líquido apurado em termos de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS) na Categoria G do IRS em "Incrementos Patrimoniais" (redacção da Lei de Orçamento para 2001). Para efeitos de englobamento do rendimento, as mais-valias/menos-valias são apenas consideradas em 50%, afectadas ainda por um coeficiente de correcção monetária, estabelecido por Portaria pela tutela.
Quando houver mudança de Instituição de Crédito, o comprador está isento do imposto sobre o valor do empréstimo inerente a um novo contrato de mútuo, até ao montante do capital em dívida.
O Regime do Imposto de Selo prevê a tributação pelo valor do crédito concedido e em função da duração prevista para o reembolso do crédito: consoante o crédito tenha prazo inferior a um ano, de um a cinco anos, ou mais de cinco anos. No que diz respeito ao crédito utilizado sob a forma de conta corrente, ou qualquer outra forma em que o prazo de utilização do crédito não seja determinado ou determinável, o Imposto do Selo será calculado sobre a média mensal obtida através da soma dos saldos que tiverem sido efectivamente utilizados, durante o mês, apurados diariamente, divididos por 30. O modelo de tributação tem assim em conta, não só o montante máximo do crédito concedido, mas também o período da sua utilização. Edit Text